Season 2
Según la escuela de negocios ESCP Business School, España es el país que más invierte en proptech del mundo, por detrás, eso sí, de Estados Unidos. Nuestro país destinó a este sector 856 millones de euros entre junio de 2020 y junio de 2021, lo que lo sitúa por delante de países como Reino Unido o Alemania. Diego Bestard, CEO de Urbanitae, analiza las implicaciones de estas cifras, que "por primera vez nos sitúan en el top de la inversión proptech a escala global" y matiza que, aunque pesan mucho los 460 millones levantados por Clikalia, las cifras seguirían siendo buenas en su ausencia. Además, Bestard explica el papel de la tecnología en el sector inmobiliario, por ejemplo, en la digitalización del segmento de centros comerciales.
La invasión rusa de Ucrania plantea muchas preguntas y, hasta el momento, ofrece pocas respuestas. En el plano meramente inmobiliario, parece que el impacto directo será limitado. José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae, explica que los rusos apenas representan el 2,1% de las compras de vivienda por parte de extranjeros en 2021 (1.300 casas de un total de 61.000). Su actividad era más relevante en nichos, como la vivienda de lujo, en áreas tales como la Costa del Sol. Gómez-Acebo señala que, en cualquier caso, la inversión institucional procedente de Rusia ya se hallaba detenida desde la devaluación del rublo hace algunos años. Además, destinos como Emiratos Árabes Unidos podrían tener más atractivo para ellos para refugiar sus inversiones, al tratarse de regímenes menos hostiles al de Vladímir Putin.
El stock de vivienda usada disponible cayó un 7% en 2021 respecto a 2019, según Idealista. Diego Bestard, CEO de Urbanitae, explica su visión del mercado inmobiliario y concluye que "sigue habiendo mucha demanda, la oferta está muy controlada, también el flujo del crédito bancario... Se construye menos de lo que se necesita". Bestard espera estabilidad en 2022 de un mercado que tradicionalmente se ha visto como un remanso. Urbanitae estudia, además, proyectos en lugares tan diferentes como Madrid, Ibiza, Jerez, Vizcaya o Estepona, y detalla cómo selecciona Urbanitae los proyectos que financia y los promotores con los que trabaja, para lograr rentabilidades medias anuales de más del 20%.
En 2021, solo hubo una plataforma de crowdfunding inmobiliario que levantara más de 10 millones de euros de financiación: Urbanitae. El comienzo de este 2022 da una idea de la trayectoria de la compañía, que la ha hecho acreedora al premio Capital Radio a la digitalización empresarial. Solo entre enero y febrero Urbanitae ha facturado aproximadamente 10 millones, lo que la encamina al objetivo de 100 millones que se ha fijado para 2022. Diego Bestard explica que el premio de Capital Radio ha supuesto "una gran alegría" y "un impulso". Además, el CEO de Urbanitae comenta el acuerdo con Andbank, que ha venido a "redoblar la apuesta por las nuevas vías de inversión" y que aporta a Urbanitae "la tranquilidad de tener un gran banco detrás".
Tras acercarse a la barrera de los 5 millones de euros en febrero, Urbanitae sigue camino de lograr otro récord de financiación en marzo. Son cifras históricas también para el sector, ya que, como recuerda Diego Bestard, CEO de Urbanitae, reflejan lo que para muchas plataformas fue su facturación anual para todo 2021. Cabe preguntarse qué tiene, pues, Urbanitae de diferente: "Lo que nos diferencia es la tipología de producto que traemos al mercado. Y la transparencia y la comunicación con los inversores". Bestard avanza la próxima publicación de un proyecto de 5 millones de euros en la plataforma y el lanzamiento de la app y de Urbanitae Rentas. Además, habla de las perspectivas del sector ante la incertidumbre derivada de la guerra en Ucrania.
En todo el mundo, la inversión inmobiliaria totalizó 1,3 billones de dólares en 2021, según Savills AN. Ello supone un incremento del 38% respecto a 2020. El apetito inversor se confirma con cifras como los 1.250 fondos con foco en el inmobiliario, 250 más de los que había en 2020. José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae, analiza las perspectivas para este año. "El sector residencial está teniendo una demanda más potente que ningún otro", debido a factores como la seguridad y los ingresos que genera. Gómez-Acebo explica que el industrial logístico es otro driver de la inversión, y que los segmentos de oficinas y retail irán cogiendo ritmo este año con la implementación de criterios de sostenibilidad ESG.
Los próximos 26 y 27 de mayo se celebra en Madrid la primera edición de Proptech Expo. Esta feria especializada en el sector proptech corre paralela al SIMA y SIMAPRO, y es fruto del acuerdo entre SIMA y la francesa RENT (Real Estate & News Technologies). Diego Bestard, CEO de Urbanitae, explica que el surgimiento de Proptech Expo refleja la vitalidad de un sector que en España tiene representantes de la talla de PlanRadar, que acaba de levantar una ronda de 60 millones de euros. Gracias a su software especializado en la digitalización de la documentación y las comunicaciones en proyectos inmobiliarios y de construcción e ingeniería, PlanRadar afirma ahorrar entre un 18 y un 20% del tiempo dedicado a gestiones sin valor añadido. Diego Bestard repasa también la actualidad del metaverso. El pasado 7 de febrero Metrovacesa hizo pública su alianza con Datacasas Proptech para comercializar viviendas desarrolladas por la promotora en el metaverso. El año pasado se transaccionaron 500 millones de dólares en inmuebles en el metaverso, y la previsión para 2022 es duplicar esa cifra.
Por efecto de la historia reciente, los buenos datos sobre el mercado de la vivienda suelen suscitar sospechas de nuevas burbujas. Hace unos días, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) avisaba de riesgos en siete países, Alemania, Austria, Bulgaria, Croacia, Eslovaquia, Hungría y Liechtenstein. El Banco Central Europeo (BCE) también ha hecho visible su preocupación por la sobrevaloración de la vivienda. Sin embargo, España parece estar a salvo. El CEO de Urbanitae descarta la existencia de una burbuja en nuestro país "por una razón clara: se está construyendo menos vivienda de la que se demanda actualmente". Bestard añade que "el sector crediticio sigue siendo muy cauto a la hora de financiar promoción de obra nueva y de dar hipotecas". El CEO de Urbanitae habla, además, de las oportunidades para invertir en segmentos como el build to rent y el logístico, y de los proyectos que estudia la compañía.
Todo inversor sabe, o debería saber, que las rentabilidades pasadas no implican nada sobre las rentabilidades futuras. En la actividad de promoción residencial, la viabilidad generalmente se consigue con rentabilidades que rondan el 15%. Diego Bestard, CEO de Urbanitae, explica que el crowdfunding inmobiliario ofrece la posibilidad, a cualquier inversor, de participar de esas rentabilidades: en los proyectos de equity o plusvalías, que son la mayoría en Urbanitae, el inversor entra como socio en el proyecto y, por tanto, participa como uno más en el resultado del proyecto. Bestard analiza, además, el auge de este modelo, ya que presta financiación a promotores pequeños y medianos que, por volumen, no logran obtener de los bancos ni de los fondos de inversión. "Es necesario crear vías de financiación alternativa para la promoción residencial en España", apunta, dado que la mayor parte de las promociones de nuestro país son pequeñas, "por debajo de las 30 viviendas".
En 2021, el 23% de las viviendas de segunda mano adquiridas en España tuvo como destino la inversión. La cifra supone un alza respecto a 2020, cuando el porcentaje era del 19%, según datos de la Universitat Pompeu Fabra y Tecnocasa. El pequeño inversor "compra pisos pequeños, de entre 40 y 60 metros, y consigue descuentos de hasta un 12% porque tiene capacidad de decidir rápido y pagar al contado, a diferencia del institucional", apunta José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae. Además, pese a que la rentabilidad bruta de la vivienda ha bajado, "comparada con la de otros activos seguros, como los bonos, es muy superior". Gomez-Acebo repasa, además, los tipos de activos inmobiliarios más interesantes para invertir y anticipa que 2022 será un buen año para la inversión en bienes raíces. "No creemos que la subida de tipos de interés vaya a ser significativa, porque los Estados están tan endeudados que no podrían afrontar el servicio de la deuda con tipos muy superiores a los actuales".