Season 5
Después de más de cinco años de operaciones, Urbanitae tiene un track record contrastado. Así lo demuestra la cartera de proyectos devueltos, 63 de los más de 200 que ha financiado hasta la fecha. "Eso signfica haber reembolsado más de 88 millones de euros a más de 35.000 inversores", explica José María Gómez-Acebo. ¿Con qué resultados? Una rentabilidad que promedia el 13%, "que, teniendo en cuenta que muchos de esos inversores entraron en escenarios con tipos cero, pues hemos sacado mucha más rentabilidad de la que habría obtenido la renta fija normal", explica el director de Relaciones Institucionales de la compañía. Y en un plazo competitivo, dentro de las inversiones alternativas: "En el private equity sabemos que tenemos que esperar 7, 8, 10 años. Aquí lo normal es que no tengamos que esperar más de cuatro para recuperar la inversión", apunta Gómez-Acebo.
El último informe sobre inversión hotelera en España de Colliers, referido a la primera mitad de 2025, no deja lugar a dudas. El peso del turismo se nota en las cifras. "Para sorpresa de nadie el sector hotelero está tirando con más fuerza que ninguno", adelanta José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae" El sector ha sido líder en el primer semestre, con un crecimiento interanual del 20% y cerca de 1.800 millones de euros de inversión. El segmento vacacional domina. "Las reuniones vía Zoom o Meet han hecho que el hotelero de negocios no tenga tanta demanda, pero el vacacional está creciendo a un ritmo alto", señala Gómez-Acebo. Además, "sigue siendo la modalidad preferida los hoteles de 4 y 5 estrellas, que son las tres cuartas partes del total invertido en julio. Es decir, que los fondos confían más en el turista de poder adquisitivo alto", lo que favorece a España por el tipo de turista al que se orienta.
Las branded residences, inmuebles residenciales o turísticos de alta gama asociadas a marcas de lujo, viven un momento de expansión en España. Surge la duda de si su auge perjudicará una oferta de vivienda estándar ya bastante escasa. "Como toda inversión, tiene sus ventajas y sus efectos colaterales. Este tipo de operaciones nos trae mucho turista premium, nos pone en el mapa del turismo de lujo", explica Siso Amigó de Bonet, Senior Wealth Advisor en Urbanitae. "Pero, obviamente, desplaza la vivienda asequible. Creo que tiene que haber políticas públicas que eviten la distorsión de los precios y la deslocalización de la vivienda asequible".
Hasta la fecha, Urbanitae se centraba solo en la coinversión inmobiliaria vía crowdfunding. Sin embargo, ahora es posible también invertir de manera directa en activos inmobiliarios. "Desde el principio acudía a Urbanitae gente que pensaba en lo clásico, comprarse un piso e invertir en vivienda", explica Diego Bestard. "Vemos que hay una oportunidad de negocio y una demanda natural: oye, a mí me gustaría que Urbanitae me ayude a identificar, a poner en marcha y adquirir ese piso que quiero tener como inversión", siempre de forma pasiva, explica el CEO de Urbanitae. Centrada en activos residenciales, la idea es que el inversor pueda delegar en Urbanitae toda la operativa: reforma, alquiler, inquilino...
Cuando hablamos de la situación de la vivienda, el alza de los precios es una noticia repetida. La escasez de oferta es un factor fundamental, pero no es el único. Como explica José María Gómez-Acebo, "en este momento se está haciendo poca vivienda nueva porque el precio porque el precio final de venta está por encima de lo que puede pagar el comprador de esa vivienda. Y entre los factores que hacen que los precios de la obra nueva sean tan altos, sin duda, uno muy relevante es la fiscalidad". España es el segundo país de la OCDE con mayor carga fiscal en vivienda y, para el director de Relaciones Institucionales de Urbanitae, "esa obsesión con la fiscalidad tiene poco sentido. Por ejemplo, ahora vamos a cargar un 100% de impuestos a la compra de vivienda por parte de extranjeros. Ese extranjero no comprará la vivienda y una vivienda que a lo mejor te podría generar 100.000 o 200.000 euros de impuestos que podrías dedicar a construir vivienda asequible no lo vas a generar".
El precio de la vivienda crece un 12,2% en el primer trimestre del año, el mayor incremento en los últimos 18 años y un alza mucho mayor que el incremento salarial. ¿Pone esto en riesgo la demanda solvente de vivienda? "Si bajas los tipos de interés, hay más demanda solvente. ¿Es este un recorrido que puede prolongarse en el tiempo? Nosotros creemos y confiamos en que no. Pero es tal la demanda con necesidad de comprar que cualquier cambio en las condiciones, como es una bajada de tipos, tiene un impacto sobre los precios", explica José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae. "El sector inmobiliario tiene que asumir riesgos, porque para entrar en operaciones a los precios que están los suelos tiene que pagar bastante. Pero el promotor no se está haciendo de oro. Son buenas operaciones de inversión, pero no están encareciendo la vivienda, lo que la encarece son los suelos más caros y los costes más altos, y, por supuesto, la escasez de oferta", comenta Gómez-Acebo.
España e Italia lideran la inversión en living desde la pandemia. Ambos países han cosechada aumentos muy considerables de la inversión entre 2020 y 2024: +87% España; +118% Italia; frente a un alza global de solo el 19%. "Estamos en un momento de franca efervescencia de la actividad en living", apunta José María Gómez-Acebo. En España el crecimiento interanual en en el primer trimestre (740M€) es del 200%. ·Solo un 5% de esa financiación viene de inversores institucionales, quizá porque es el más sensible a la incertidumbre y la inseguridad jurídica, que es lo que hoy por hoy se percibe que es lo que está ocurriendo en España", apunta el director de Relaciones Institucionales de Urbanitae.
El precio del alquier subió un 10% interanual en mayo, hasta alcanzar los 14,5 euros el metro cuadrado –récord histórico–. El alza es mayor aún en ciudades como Barcelona o Madrid. Como explica Narciso Amigó de Bonet, "este recorrido al alza lo vemos en el corto y el medio plazo. Hay diversos factores, pero el principal es la escasez de oferta frente a una demanda pujante y, por otro lado, la mayor migración hacia las grandes ciudades". En este contexto, ¿es rentable invertir en las grandes capitales? El Senior Wealth Advisor en Urbanitae lo tiene claro: "Madrid y Barcelona son ciudades que siguen creciendo, hay mucha demanda estructural, mucha demanda y rotación constante de inquilinos. Y existe mayor liquidez en el mercado. Esta combinación hace que sea rentable invertir".
Hubo años en que el SIMA era una vasta superficie destinada a que la amplísima oferta de vivienda encontrara compradores. Hoy en día, lo que escasea es la oferta de vivienda, y SIMA, si bien cada año gana afluencia, ha evolucionado para cubrir más necesidades. Por ejemplo, las del inversor inmobiliario, que tiene su propio salón y un circuito de charlas que permiten acercarle el mundo de la inversión. Desde Urbanitae, Diego Gallego, CMO de Urbanitae, explica que "el inversor busca una experiencia" en el SIMA y la cercanía, el trato humano es vital para explicar un modelo como el de Urbanitae, que permite a cualquiera invertir en obra nueva, ampliando así la oferta, y lograr rentabilidades anuales en el entorno del 15%.
La recaudación tributaria vinculada a la vivienda genera más de 52.000 millones de ingresos tributarios al año. Son datos del Instituto de Estudios Fiscales que ponen de manifiesto la carga fiscal asociada a la vivienda en España. Pese a que en el contexto actual de falta de oferta bajar impuestos se traduzca más probablemente en un incremento de márgenes que en una rebaja de precios, el director de Relaciones Institucionales de Urbanitae lo tiene claro. "La fiscalidad es alta, sobre todo, por los impuestos de la Administración central –IVA, ITP, impuesto sobre sociedades– y por la ausencia de desgravaciones a la vivienda". Según José María Gómez-Acebo, "tenemos que conseguir que la fiscalidad de la primera vivienda no sea la misma que la que enfrenta un extranjero cuando compra una segunda residencia".