Stagione 2
El SIMA acaba de cerrar sus puertas con buenas sensaciones. Además de la oferta de 15.000 viviendas presentada en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid –la mitad de ellas en la capital–, los expertos coinciden: el sector inmobiliario ha recuperado en dos años las cifras prepandemia. Se estima que un 13% de los visitantes acudía a la feria con un objetivo real de adquisición de vivienda, si bien el comprador de vivienda habitual representa a tres de cada cuatro. Como recuerda José María Gómez-Acebo, las cifras son testimonio de la preferencia por la propiedad frente al alquiler. "La vivienda sigue manteniendo su atractivo como activo de inversión, y ha canalizado históricamente el ahorro de los españoles", que llegó a máximos durante la pandemia. Además, la incertidumbre generada por la inflación, la guerra de Ucrania y el encarecimiento del petróleo y la energía subrayan el valor de los activos refugio. Pero hay cambios. En el SIMA hay cada vez más visitantes centrados en la vivienda turística o la segunda residencia, que en en esta edición suben tres puntos, hasta el 9% del total. La consultora Colliers cifra en 250.000 millones de euros la inversión necesaria en España para atender a la demanda de vivienda en alquiler. Muchos fondos han impulsado esa oferta con el build to rent. "Deberíamos dejar de llamar fondos buitres a un operador que es clave para asegurar que se cubre esa demanda en el mercado del alquiler", apunta el director de Clientes Institucionales de Urbanitae.
Cuando estalló la pandemia, algunos creyeron ver indicios de una burbuja incipiente en el sector inmobiliario. Sin embargo, los datos son contundentes: sigue habiendo mucha más demanda que oferta de vivienda. En Madrid, según Sociedad de Tasación, la oferta de vivienda nueva disponible se ha reducido casi un 39% en un año. "Tenemos la mente puesta en lo que sucedió hace ya más de 10 años, pero estamos muy lejos de eso", afirma Diego Bestard. Para el CEO Bestard, una de las principales dificultades al desarrollo de obra nueva es la tramitación de las licencias: "Son plazos muy largos, muy costosos que hacen que los promotores a veces decidan no invertir en ciertas zonas". Además, con la crisis y la apreciación de los materiales de construcción, "los promotores se han vuelto más cautos aún", agravando la falta de stock. La vivienda nueva, en consecuencia, supera los precios de la burbuja, según Euroval. Para Urbanitae, hasta el momento, no ha supuesto un problema: "Cuando entramos a financiar normalmente ya hay un nivel de preventas relativamente alto. Sí es verdad que en proyectos donde había solo 20-30% de preventas, la subida de los costes se ha compensado subiendo precios. Pero la demanda ha acompañado. No especulamos a ciclos alcistas".
En los casi 15 años que han transcurrido desde el estallido de la burbuja, el sector ha cambiado mucho. Como señala Francisco Pérez, CEO de Culmia, "aunque sigue siendo denostado, el inmobiliario es ahora un sector muy profesionalizado", que acude a los family offices y se ha digitalizado. "Ha cambiado el perfil de comprador y la manera de comprar", afirma el director general de Bafre, Long Fang Hu. El auge de la financiación alternativa y el proptech es, precisamente, una de las muestras de esta transformación. "Los bancos se están subrogando ahora menos del 40-50% de las hipotecas" asociadas a promociones de obra nueva, "lo que supone un negocio ruinoso" para las entidades, explica Diego Bestard. El CEO de Urbanitae añade que, si bien España sigue siendo un país "hiperbancarizado", colaboraciones como la de Inmobiliaria Espacio subrayan el potencial del crowdfunding. Máxime en un contexto de notable "hambre inversora", como apunta Ismael Pérez de Grupo Seneas, El acceso a financiación está entre los retos de un sector que construye al año 2,3 viviendas por cada mil habitantes, lejos de la media europea y más aún de países como Francia. En la Comunidad de Madrid, el Plan Vive aspira a añadir 10.000 viviendas al parque en los próximos años; 5.406 ya están tramitando su licencia, como explica José María García, viceconsejero de Vivienda de la CAM.
El colapso de TerraUSD, las dudas sobre tether y la volatilidad que acecha, en general, a las criptomonedas y las Bolsas plantea dudas a los inversores. El sector inmobiliario ofrece algunas certidumbres valiosas en este contexto: son activos reales –tangibles–, fáciles de comprender, que aportan estabilidad a las carteras, como recuerda Diego Bestard, CEO de Urbanitae. La plataforma de financiación participa atraviesa un buen momento, reforzada por la colaboración reciente con uno de los principales promotores del país, Inmobiliaria Espacio. Urbanitae acaba de financiar 4,67 millones de euros en una promoción residencial en Denia, que desarrollará la promotora del Grupo Villar Mir: un hito para el crowdfunding y el sector inmobiliario en España. A través de Urbanitae, y tras un proceso de registro rápido y online, cualquiera puede participar en "grandes proyectos con rentabilidades de promoción, que rozan el 15% anual".
Urbanitae va camino de cerrar más de 6,5 millones de euros de financiación solo en lo que va de mayo. Diego Bestard, CEO de la compañía, repasa los últimos proyectos, y singularmente el que tiene abierto en Denia (Alicante). El proyecto L'Alqueria Denia consiste en el desarrollo de 63 viviendas en la zona de expansión de Denia, de la mano de Inmobiliaria Espacio. "Es muy buena noticia que promotoras como Inmobiliaria Espacio se hayan fijado en Urbanitae", afirma Bestard. En efecto, la colaboración supone la primera vez que una gran promotora recurre al crowdfunding inmobiliario para financiar un proyecto. Ello subraya la consolidación del crowdfunding como alternativa de financiación en real estate. Bestard analiza, además, el proyecto que lanza esta tarde en Sevilla, de la mano de Grupo Abauco y avanza más proyectos próximamente.
España recibió en 2021 más de 850 millones de euros de inversión en el sector proptech. La pujanza del sector y, en particular, el grado de colaboración entre las compañías tradicionales y los nuevos players hace que "tarde o temprano veremos operaciones de adquisiciones y fusiones entre estas corporates y las startups", como apunta Diego Bestard. El CEO de Urbanitae repasa la actualidad del sector, que en los últimos años ha multiplicado por diez el número de empresas. En concreto, la incorporación de Juan Velayos –ex-CEO de Neinor Homes– a Brickbro y la entrada de tres proptech –Nester, Quota y Bigroom– en la aceleradora de empresas de Juan Roig, Lanzadera.
Urbanitae comienza mayo con un proyecto de más de 4,6 millones de euros. Cifras que no hace tanto tiempo parecerían inverosímiles. "Ya hablamos de tickets de 4 y 5 millones de euros como si fuera algo normal –explica Diego Bestard, CEO de la compañía–, pero hace un año no se había hecho nunca un ticket de este tamaño". En los últimos meses, Urbanitae ha financiado varios proyectos superiores a los cuatro millones: en marzo, con el proyecto Deltas Madrid, firmó su segundo proyecto de cinco millones, un hito no igualado aún por ninguna otra plataforma de crowdfunding inmobiliario. Bestard detalló las cifras claves del proyecto abierto, L'Alqueria Denia, una promoción de 63 viviendas en esta localidad alicantina que promueve nada menos que Inmobiliaria Espacio. Una prueba de que también grandes promotoras ven en el crowdfunding una vía de financiación para sus proyectos. A la profesionalidad probada de Espacio se añade el bajo riesgo relativo del proyecto, que ya cuenta con cerca del 60% de preventas y licencia de obra concedida. El CEO de Urbanitae explicó, además, los cambios en la manera de comunicar los proyectos de equity o plusvalías, con tres nuevos escenarios donde no se especifica la rentabilidad estimada por exigencias del regulador. En el caso de L'Alqueria Denia, ha señalado, "la rentabilidad estará en línea con la de proyectos de este tipo, que suelen andar por el 15% de TIR".
Los datos no dejan lugar a dudas. La inversión inmobiliaria está en niveles máximos, en parte impulsada por la incertidumbre económica –y geopolítica– con la que arrancó 2022. Según BNP Paribas Real Estate, el volumen de inversión inmobiliaria en España alcanzó los 3.680 millones entre enero y marzo: es el segundo mejor primer trimestre de la serie. 2022 podría ser un año récord. "Con el gran volumen de operaciones que ya están en fase de negociación y el apetito inversor probablemente lleguemos al máximo de la serie histórica, en torno a los 15.000 millones de euros", afirma José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae. Los inversores están aumentando su asignación en el sector inmobiliario en busca de valor y rendimientos superiores, sobre todo ante la "extrema volatilidad" de activos como la renta variable. En concreto, existe una actividad elevada en los sectores de living, oficinas, logístico y retail. Gómez-Acebo destaca también el auge del alquiler residencial, que podría crecer hasta el 35% desde el 25% actual, aunque la salida de Blackstone de España ante la incertidumbre regulatoria oscurece algo estas previsiones.
En España el auge del proptech es una realidad. En apenas cinco años, el número de empresas del sector se ha multiplicado por diez. Así lo refleja el último informe de la consultora CBRE, que cifra la inversión en 683 millones de euros en 2021. "En España, en ladrillo y en construir somos de lo mejorcito", como afirma Diego Bestard. El CEO de Urbanitae llama la atención sobre el hecho de que el nuestro sea el segundo país del mundo que más inversión dedicó al proptech el año pasado. Este sector representa, de hecho, el segundo tipo de startup que más inversión atrae en España. Bestard apunta que. a nivel internacional, el proptech se orienta más a oficinas y centros comerciales, pero que en España hemos incidido más en el residencial, como prueba el caso, por ejemplo, de Clikalia. La colaboración entre corporates –empresas inmobiliarias tradicionales– y proptechs, como se ha visto con Colonial, Azora, Lartech o Merlin, dibuja un 2022 interesante.
¿Por qué ha pasado tanto tiempo desde que Urbanitae publicó proyecto? "Nos caracterizamos por ser una plataforma que sube muy pocos proyectos, pero muy bien estudiados y muy bien estructurados". Diego Bestard, CEO de la compañía, explica que el celo en la selección y algunos cambios en la manera de presentar la información sobre rentabilidades están detrás de la demora. Hasta la fecha, Urbanitae hacía un business case con los ingresos esperados, los gastos esperados y la rentabilidad resultante del cumplimiento de dichos supuestos. "Ahora vamos a publicar distintos escenarios, tanto positivos como negativos", aparte del base, que es el que propone el promotor. La idea es incorporar a la previsión variaciones posibles en cuanto a costes y precios de venta. Bestard también hizo un repaso de las rentabilidades reales generadas por Urbanitae en los proyectos devueltos y explicó cómo tributan dichos dividendos de cara a la campaña del IRPF, así como la nueva funcionalidad –el certificado de retenciones– que ya ofrece la plataforma.