Stagione 3
Salto de Saucelle, un pueblo de Salamanca ubicado en el Parque Natural de Arribes del Duero, está en venta. Así lo refleja un anuncio en Idealista, en el que este municipio, con las 32 casas que lo integran, figura con un precio de 4,8 millones de euros. Un importe que entra dentro del máximo legal (5 millones de euros) que autoriza la ley para las plataformas de crowdfunding inmobiliario. Pero ¿tendría sentido que miles de inversores se unieran para comprarlo? No mucho, a juicio del CEO de Urbanitae. "Quizás tendría sentido como nota de prensa", apunta Diego Bestard, "pero la realidad es que en el plano inmobiliario sería una operación muy complicada para nosotros".
Se ha hablado mucho en los últimos meses de la salud del sector inmobiliario en España. Pero para tener un diagnóstico preciso es necesario sondear los diferentes segmentos que lo integran. Seis expertos tratan de dar respuesta a la pregunta sobre la salud del inmobiliario desde ópticas diversas pero complementarias, como la inversión en crowdfunding inmobiliario (Diego Bestard, CEO de Urbanitae); el alquiler de vivienda (Jesús Ramos, cofundador de Quota); los activos logísticos (Isaac Núñez, director general para España de Delin Property); el alquiler temporal de apartamentos (Mariano Silveyra, director general de BlueGround en Madrid); los espacios flexibles de trabajo (Óscar García Toledo, CEO de First Workplaces) o las residencias de estudiantes (Chris Holloway, director de desarrollo de negocio de Yugo).
En el mes de septiembre se vendieron en España un 6,9% más de viviendas que en el mismo mes del año anterior. Sin embargo, la cifra oculta un descenso interanual del 7,8% en las transacciones en obra nueva. ¿Se ha notado este descenso en las operaciones de Urbanitae? "Las estadísticas hacen referencia al mercado; nosotros somos un inversor muy selectivo", explica Diego Bestard. "Elegimos muy bien los proyectos en los que invertimos, que por lo general tienen un nivel de preventas por encima del 40-50%", apunta el CEO de Urbanitae.
Quizá hayas oído hablar de la financiación participativa, el crowdfunding, pero no sabes bien en qué consiste. No te preocupes: Matías te lo explica en un momento. #AprendeConMatías te enseñará todo lo que necesitas saber para empezar en el mundo de la inversión.
2022 es un año récord para la inversión inmobiliaria, pero ¿qué ocurrirá en 2023? Un estudio reciente de Savills a escala europea ofrece buenas perspectivas. Al menos para tres países, entre los que figura España. Alemania será el principal destino para los grandes inversores, seguido de Francia. En tercer lugar, junto a Países Bajos y Reino Unido, se sitúa España, con un 70% de predisposición a invertir. José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae, analiza las previsiones para el año que entra y los sectores que más inversión recibirán en 2023.
Desde la profunda crisis de 2008, la financiación a la construcción de vivienda en España ha cambiado mucho. El papel de los bancos, que llegaron a tener una exposición sobredimensionada al sector inmobiliario, se ha ido reduciendo. En buena parte porque, con la aprobación de la ley hipotecaria de 2019, uno de los principales incentivos para las entidades –que los compradores de vivienda se subrogaran al préstamo promotor para conseguir su hipoteca– se ha difuminado. Así pues, el rol de actores alternativos, como los fondos de inversión y, en particular, el crowdfunding inmobiliario, no ha dejado de crecer. ¿Llegarán a suponer el 50% del total de la financiación inmobiliaria, como ocurre en otros países de nuestro entorno. En este interesante debate, Carolina Roca, presidenta de Asprima y directora general del Grupo Inmobiliario Roca; Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, e Ignacio Novela, partner del fondo de deuda alternativa Terram Capital, discuten el presente y el futuro de la financiación alternativa al ladrillo en España.
La incertidumbre económica no da tregua y parece extenderse al inmobiliario. En las últimas semanas, medios como Financial Times o The Economist han alertado de una crisis global de la vivienda. Pero ¿afectará a la inversión en España? "Hay mucha incertidumbre en general, no solo en el inmobiliario, pero es verdad que en esta crisis que aparentemente viene el inmobiliario es uno de los sectores más fuertes", apunta Diego Bestard. "Desde hace años se construye en España menos vivienda de la que hace falta. Por ello, sigue habiendo mucha demanda y poca oferta, y los precios hacen todo menos bajar", explica el CEO de Urbanitae.
Los datos siguen reflejando la pujanza del ladrillo. Según CBRE, el volumen destinado al sector living superó a cierre del tercer trimestre el de todo 2021. La incertidumbre favorece a sectores, como el inmobiliario, considerado un baluarte frente a la inflación. "Este año ha sido un año muy bueno en cuanto a apetito inversor y producto –explica Diego Bestard–. Y la realidad es que de cara al año que viene esperamos que siga así". El sector de lujo, que se distingue por su resiliencia en el propio ámbito del real estate, ofrece oportunidades atractivas. La gestora Neodomos ha constituido un fondo de 15 millones de euros para comprar y reformar viviendas de alto standing de Madrid y Barcelona. Urbanitae ya ha mantenido reuniones para concretar operaciones de este tipo, que presentan la ventaja de tener plazos sensiblemente menores".
Según CBRE España ha batido un nuevo récord de inversión inmobiliaria, con 14.196 millones de euros de inversión entre enero y septiembre. Es el mejor dato desde el inicio de la serie histórica: supera el registro de 2018, cuando se recogieron 14.000 millones de euros. Solo en el tercer trimestre el volumen inversor alcanzó los 4.298 millones de euros. "La foto fija de estos primeros nueve meses es muy buena. Venimos, además, de meses donde ha habido una contención inversora", explica José María Gómez-Acebo. "Superada la crisis covid, hubo una avalancha de operaciones que se ha traducido en las cifras" que se ha traducido en el récord que señala CBRE. Ahora bien, el futuro inmediato plantea sus propias complicaciones. Como explica el director de Clientes Institucionales de Urbanitae, en el último trimestre de 2022 "anticipamos una mucho mayor cautela, que es consecuencia de un contexto macroeconómico más complicado, volátil e incierto".
Estos días se está hablando de la reactivación de la Operación Campamento en Madrid, un proyecto que comprende la construcción de 12.000 viviendas, el 60% de ellas protegidas. "Hemos recibido proyectos de vivienda social en la plataforma, pero no se ha dado todavía", señala Diego Bestard. "La tipología de vivienda social y protegida es relativamente pequeña y es normal que nos lleguen menos casos para estudiar", explica el CEO de Urbanitae. A ello se suma que este tipo de proyectos suele contar con ayudas públicas que hacen menos necesario el recurso a la financiación alternativa. El interés por la inversión inmobiliaria no descansa. "Al final, lo que estamos viendo es que ante la incertidumbre económica que hay, la gente tiende a refugiar su dinero, y el valor refugio por excelencia", comenta Bestard. Ello a pesar de que los proyectos suelen durar unos dos años, en los que pueden ocurrir muchas cosas... "La gente tiende a pensar que el riesgo comercial es hacia el final del proyecto, cuando es justo al principio. Es decir, los promotores tienen que vender un mínimo del 50% de la promoción antes de empezar a construir, porque si no el banco no financia la obra. Al final, lo que el inversor tiene que pensar es: ahora mismo, ¿tiene sentido comprar esos pisos?".