Temporada 5
No es habitual escuchar buenas noticias en torno a la vivienda. Pero Madrid aporta una: después de 15 años de espera, la Comunidad de Madrid ha actualizado por fin el módulo de vivienda asequible, esto es, aquellas que tienen algún tipo de protección pública. ¿El resultado? En el primer año de vigencia de los nuevos precios del m2> se multiplicó por siete la oferta de vivienda protegida disponible, una tendencia que continuó en el primer cuatrimestre de 2025. "Pero desde una base tan baja que es como si tienes un grano de arroz y pasas a tener 7: tampoco te da para hacer una paella". En efecto, el director de Relaciones Institucionales de Urbanitae, José María Gómez-Acebo, recuerda que habría que multiplicar no por 7 sino por 70 para alcanzar las 860.000 viviendas baratas que se estima que son necesarias.
Si las cosas ya están complicadas para el comprador de vivienda normal, los precios en las zonas más distinguidas de Madrid escalan aún más rápido. Así, por ejemplo, el barrio de Salamanca supera los 10.400 euros por metro cuadrado, y el área de Retiro se ha encarecido un 36% en un año. En realidad, el aumento "tiene que ver con un comprador que es poco sensible al precio y con que, al final, el barrio de Salamanca es el que es", donde no caben aumentos de oferta. El director de Relaciones Institucionales de Urbanitae explica que "mientras siga habiendo una afluencia constante de un inversor fundamentalmente latinoamericano que compra la vivienda como segunda residencia, esos precios pueden no tener límite".
La inversión inmobiliaria en España creció un 79% en el primer trimestre, según BNP Paribas Real Estate. Ahora bien, si miramos el incremento año a año, estamos en un 8%. Como explica José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae, "hay mucho dinamismo en la franja de operaciones pequeñas, de menos de 50 millones de euros". Destaca el buen comportamiento de "dos patitos feos" desde la covid: el retail, que "vuelve a ser un producto muy de moda en ubicaciones prime", con un volumen de 1.000 millones de euros, y la logística, con un alza del 30.
La logística está al alza en Europa. Así lo reconoce un informe de Savills, que recoge un aumento del 14% en la inversión logística en 2024. ¿Tiene sentido que una plataforma como Urbanitae entre en ese segmento? "Nosotros nos fijamos en la estrategia de salida, que no puede ser a muy largo plazo. Buscamos proyectos en los que el inversor asuma el riesgo promotor y donde el riesgo de explotación lo asuman inversores patrimonialistas", explica José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae. Algo similar ocurre en el sector de oficinas, sin perjuicio del teletrabajo...
Cuando la rentabilidad de la vivienda roza el 7% bruto anual, algunos se preguntan cómo una plataforma de inversión inmobiliaria como Urbanitae logra retornos del 13%. Como explica José María Gómez-Acebo, son cosas distintas. En el caso de la vivienda en alquiler, no hay más riesgo que el inquilino, que tiene que pagar. Por contra, Urbanitae entra en proyectos "más oportunistas, en fase de desarrollo", donde el riesgo es mayor y, por ende, la rentabilidad aparejada también. Son los márgenes típicos de la promoción inmobiliaria.
Al hilo del proyecto El Higuerón TB51, José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae explica la TIR preferente. Cuando se fija, por ejemplo, una TIR preferente del 14% TIR para los inversores –sobre el capital y el retorno–, esto quiere decir que hasta que el los inversores de Urbanitae no alcancen una rentabilidad anualizada del 14% el promotor no puede recuperar su inversión, ni mucho menos el beneficio. Este esquema, al estar ligado a la TIR, establece un fuerte incentivo para el promotor para reducir plazos.
El auge del sector inmobiliario ha incrementado las necesidades de esa financiación que es la que hace posible el desarrollo de proyectos. En el caso de Urbanitae, con crecimientos anuales de doble dígito. Y no solo en el residencial, sino en oficinas, flex living, hoteles... "Cualquier proyecto que necesite financiación nosotros tenemos capacidad de obtenerla a base de miles de inversores", recuerda José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae, en coloquio con Araceli Martín-Navarro, presidenta de Coword y Lorena Zenklussen, directora comercial de Financiación Hipotecaria de Unión de Créditos Inmobiliarios.
¿Qué se puede hacer para aliviar el problema de la vivienda? Como recuerda José María Gómez-Acebo, al hilo del acuerdo para bonificar el 100% del impuesto de transmisiones patrimoniales en cooperativas, hay dos palancas: o mejoras la fiscalidad o haces que el suelo se compre más barato. Gómez-Acebo repasa, además, el apetito inversor en Urbanitae, donde no existe un inversor típico: desde quien invierte 500 euros hasta family offices que participan con 5% para lograr beneficios fiscales, pasando por tickets de 15.000-20.000 euros por proyecto.
Irlanda ha saltado a primer plano en la información inmobiliaria por la construcción de tres viviendas sociales con tecnología de impresión 3D. José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae, desgrana su visión de estos avances en construcción industrializada, que en todo caso, le parecen incipientes. "Siempre está bien, pero necesitamos industrias implantadas, con catálogo de productos, con referencias..."
En tan solo 12 meses, Urbanitae se ha consolidado como líder de la coinversión inmobiliaria en Portugal, con 32 millones de euros financiados. José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales, repasa los proyectos lusos de la compañía. Residencial, terciario y lujo dominan el abanico, con una particularidad: la TIR preferente. Gómez-Acebo explica este esquema de retribución preferencial para inversores, presente en el último proyecto publicado.