#12 Transformer le bureau en logement, la fausse bonne idée avec Norbert Fanchon

Invité: Norbert Fanchon: Linkedin, Groupe Gambetta

Norbert nous présente le groupe Gambetta, un promoteur coopératif orienté sur la production de logement visant l’accession plus que l’investissement ou la défiscalisation.

Nous évoquons ensuite les derniers chiffres de la production de logements en France et la thématique du déficit de construction que nous connaissons quasiment depuis toujours.

L’année 2020 fait état d’une baisse très importante, mais relativisons, par rapport à un niveau très haut, s’agit-il d’un rééquilibrage de marché?

Est-ce la faute de la crise sanitaire en plus des élections municipales? On peut lire régulièrement l’impact de la vague verte sur la construction de logements. D’une part, n’oublions pas que les élus sont le reflet des électeurs, d’autre part l’urgence n’était pas à la délivrance des permis mais à la gestion de la crise.

Pour l’aspect “vert” de la construction, le béton et la densité n’ont plus la cote, la faute aux grands ensembles construits dans les années 60/70, modernes à l’époque.

Mais on ne sait pas démolir, casser pour rationaliser.

La conséquence d’une baisse de la construction, c’est l’impact sur les prix. Dans un environnement de taux très bas, la solvabilité des ménages est élevée et l’absence d’offre, face à une forte demande génère la rente.

Il faut un optimum de densité, la densification permet de suivre la tendance de la métropolisation, avec des services et des emplois concentrés. C’est la ville du quart d’heure.

Pour ce qui est du sujet de la transformation de bureaux en logements, c’est simple: ce n’est pas adapté, enfin pas partout.

Le télétravail pourrait libérer de l’espace mais en périphérie dans des pôles d’activités, y transformer des bureaux en logement n’a déjà pas de sens. Pourquoi réaliser des logements dans un endroit prévu pour une activité de jours? Sans service commerce ou école?

Le coût technique de la reconversion est élevé, d’autant plus que les profondeurs de plateaux ne sont pas les mêmes, il est donc complexe de les adapter.

L’alternative est de concevoir un plan de restructuration pour des zones urbaines complètes, des projets ambitieux et long à faire sortir.

Le bureau de centre-ville lui, type haussmannien, se prête très bien à la reconversion, étant à la base du résidentiel.

Nous digressons ensuite sur les institutionnels et le résidentiel, un marché dont ils ont voulu s’écarter dans les années 90. Les taux de rendement actuels de l’immobilier commercial pourraient rendre le résidentiel à nouveau attirant.

Puis nous rappelons que le bureau est un bon client de l’administration local: il ne demande pas d’infrastructure et paye des taxes.

En conclusion, la crise sanitaire pourrait rebattre les cartes de l’usage des bureaux et donc du résidentiel et éclatant les pôles pour retrouver une logique de village ou de ville du quart d’heure.