Temporada 2
El mercado proptech en España goza de buena salud, como muestran las cifras de inversión de 2021. Entre las compañías que mejor representan esta tendencia figuran Kodit.io y Libeen. La primera es in iBuyer que llegó a España a través de una adquisición. "Kodit es un caso curioso, llegó a España comprando Hola Lucas, que era una empresa que se dedicaba a facilitar el alquiler con opción a compra", explica Diego Bestard, CEO de Urbanitae. "Levantaron 100 millones en 2020 y creo que ya tienen cerca de 200 empleados". La española Libeen sigue apostando por el alquiler con opción a compra. Con un modelo que permite acceder a la primera vivienda con solo el 5% del precio ahorrado (en lugar del en torno al 33% habitual), suma 30.000 usuarios. "Tiene muchísimo tirón. La entrada de Cusp Capital hace prever que Libeen podría internacionalizarse pronto", apunta Bestard. Por su parte, Urbanitae ha firmado recientemente un acuerdo con gibobs allbanks para facilitar –aún más– la financiación a promotores. El CEO de Urbanitae explica que la alianza "deja más definidas las líneas de colaboración y permite que promotores que llegan a la plataforma también puedan encontrar con gibobs financiación alternativa en el caso de que el banco no entre".
Junio ha sido un buen mes para el sector inmobiliario, en el que trabajan 1,5 millones de personas. Es un dato relevante porque muchas constructoras se quejan de falta de mano de obra. "Tenemos más de 50 promociones activas y hay mucho más ruido que realidad", comenta Diego Bestard. El CEO de Urbanitae admite que el coste de los materiales y la escasez de algunos perfiles sí ha afectado a alguno de los proyectos de la plataforma, "pero para nada es algo que nos preocupe a nivel generalizado". El sector inmobiliario sigue, de hecho, atrayendo atención. Cada vez son más los fondos, como el belga DPAM, que pujan por el residencial. "A nosotros nos viene muy bien, porque lo que hacen estos fondos es comprar activos inmobiliarios: nosotros nos dedicamos a producirlos y luego venderlos", señala Bestard. El CEO de Urbanitae hace balance de los seis primeros meses del año, en que la compañía ha superado la facturación de todo 2021. "Todo indica que este año vamos a crecer alrededor de un 300%... La dinámica de mercado indica que podríamos hacer hasta 50 o 100 veces la producción que estamos haciendo ahora mismo y todavía habría mercado". Entre los retos para Urbanitae en lo que queda de 2022, traer activos en rentabilidad.
En 2022 la inflación se ha convertido en un ingrediente obligado en toda conversación económica. ¿Qué efectos tiene el alza de precios en el ladrillo? José María Gómez-Acebo explica que aunque es una noticia "pésima", la inflación subraya el atractivo de la inversión en real estate orientada al alquiler, "porque la mayor parte de los contratos de arrendamiento están indexados" al IPC. Esta circunstancia se da tanto en el ámbito residencial como en el comercial, lo que hace que haya "inversores que se están fijando en este tipo de activos que responden muy bien a la volatilidad del mercado", según el director de Clientes Institucionales de Urbanitae. Ahora bien, la subida de los precios implica también un acceso más complicado a la vivienda para los particulares. La demanda inmobiliaria efectiva podría caer entre un 15% y un 20%, según la comercializadora Donpiso. El alza de precios prevista para este mismo mes encarecerá las hipotecas, complicando el panorama. "Hay un segmento de la demanda que va a retirarse del mercado, pero eso no significa que los precios vayan a bajar", señala Gómez-Acebo, por la seguridad que aporta el inmobiliario ante esa misma inflación.
En 2021 las compras de viviendas en España por parte de extranjeros crecieron un 28%, se acercaron a máximos históricos. El nuestro es un mercado atractivo para la inversión "pero la realidad es que por temas normativos y de regulación es muy complicado invertir, hay que disponer de un NIE (número de identidad de extranjero)", explica Diego Bestard, CEO de Urbanitae. El interés se extiende, también, cada vez más a la periferia de los núcleos urbanos, como apunta un estudio de Fotocasa. Urbanitae está especializada en promoción residencial de obra nueva, pero no ha financiado aún proyectos rurales, pese a que "a la plataforma nos ha llegado de todo", como explica Bestard. "Por visibilidad de mercado y por entender muy bien cómo puede funcionar, nos hemos ceñido a núcleos urbanos". Bestard habla también del proyecto La Moraleja, "uno de los más singulares" de los que ha financiado Urbanitae hasta la fecha. Se trata de una oportunidad única para el pequeño inversor de participar en la promoción de un activo –una vivienda de superlujo en La Moraleja– que está previsto vender por 17 millones de euros. Algo que "hubiera sido impensable antes de la llegada de Urbanitae".
Con nubosidad creciente en el horizonte económico, el sector inmobiliario reivindica su condición de activo refugio. La inversión, de hecho, podría registrar un año récord, sobre todo teniendo en cuenta que las familias españolas tienen casi un billón de euros en el banco "rentando al cero, prácticamente". Como explica Diego Bestard, "hay más ahorro que nunca en las cuentas y la volatilidad de los mercados bursátiles es bastante elevada... Ese dinero hay que invertirlo en algo". Apostar por el inmobiliario, además, es una opción útil para paliar problemas como el acceso a la vivienda. "La gente piensa que inversor inmobiliario quiere decir comprar casas y subirles mucho el precio para que la persona media no pueda acceder a la vivienda. Bueno, pues la inversión inmobiliaria a través de Urbanitae permite que los promotores construyan más", añade el CEO de Urbanitae: "Cuando alguien invierte en Urbanitae está ayudando a que haya más vivienda". El apetito inversor es patente en el caso de Urbanitae: para acomodar la demanda, ha desarrollado sistemas como el prefunding o el establecimiento de tickets máximos. Todo ello ha hecho que sea una de las plataformas mejor valoradas por su atención al usuario. "El hecho de que seamos una plataforma de inversión online no quiere decir que no haya personas detrás", concluye Bestard.
No hace tanto, la infraestructura tecnológica de una empresa cabía en "un cuarto oscuro al que solo tenía acceso el informático", como recuerda José María Gómez-Acebo. Hoy, la tendencia es que todo esté externalizado en servidores externos, en lo que se denomina la nube. Los centros de datos se han convertido en activos imprescindibles para un número creciente de actividades económicas. En España, la consultora Colliers informa de que Madrid y Barcelona tienen proyectos para quintuplicar la capacidad existente en los próximos años, y llevarla más allá de los 730 megavatios (MW). "Es un sector de futuro, por el que hay que apostar", apunta el director de Clientes Institucionales de Urbanitae. También el logístico vive un momento de auge. Según Savills, en 2021 la inversión en todo el mundo superó los 278.000 millones de euros, un 66% más, impulsado sobre todo por el comercio electrónico. "Se calcula que en 2025 las ventas online serán el 25% del gasto total", 10 puntos más que hoy.
La subida de los tipos de interés ya está a la vista y se prevé que, entre sus efectos, la financiación a empresas se encarezca. Este hecho podría estimular el recurso a la financiación alternativa, por ejemplo, vía crowdfunding. Como recuerda Diego Bestard, "hay una demanda estructural de financiación alternativa" en España. En el sector inmobiliario actualmente representa entre un 10 y un 20% del total, mientras que en países vecinos supera el 50%. "Quizá la subida de tipos acelere" esta tendencia, que se hará realidad "al margen de la coyuntura", explica el CEO de Urbanitae. El dinamismo del mercado inmobiliario y, en particular, de la obra nueva parecen abonar esa tesis. En abril, la compraventa llegó a niveles récord de 2008. La pandemia y la subida de los costes han lastrado la construcción. "Esto hace que haya menos oferta y, por ende, la demanda sube. Se calcula que hay una demanda estructural de entre 120.000 y 130.000 viviendas cada año en España y estamos construyendo por debajo de las 90.000". Es lógico que los precios suban.
¿Hay margen para hacer de la obra nueva un proceso más participativo y más eficiente? Augusto Abril, socio fundador de Lacooop, y Diego Bestard, CEO de Urbanitae, analizan las sinergias entre el crowdfunding inmobiliario y la visión del cooperativismo. Por un lado, el crowdfunding "da de lleno en lo que se pretende" al hablar de democratización: que cualquiera, desde solo 500 euros, pueda invertir en el sector inmobiliario, "una tipología de activo hasta ahora reservada a family offices y fondos de inversión", como señala Diego Bestard. Al mismo tiempo, "comercializar el proyecto desde la demanda, y con unas necesidades de financiación solucionadas de una forma más racional, más económica y más democrática está cargado de lógica tanto para los promotores como para las cooperativas", en opinión de Augusto Abril.
Urbanitae celebra tres años de andadura desde que obtuvo, en junio de 2019, la licencia de CNMV. En este tiempo se ha consolidado como referente del crowdfunding inmobiliario; ha financiado más de 50 proyectos con 35 promotores por un valor superior a los 65 millones de euros. Y ha contribuido a la promoción de más de un millar de viviendas de obra nueva. Diego Bestard hace balance de este tercer aniversario y concluye que haber trabajado con promotores como Inmobiliaria Espacio, Caledonian, Q21 o Gestilar prueba que "el crowdfunding es el futuro de la financiación alternativa, sin lugar a dudas". Las perspectivas económicas no parece que vayan a alterar este escenario de momento. "Nuestro track record es bueno y se ha visto que, incluso con covid de por medio y los costes de construcción disparados, los proyectos siguen funcionando muy bien". Aunque los tipos suban y mejore la rentabilidad de otros activos seguros, como los bonos o el oro, o incluso los activos en alquiler, es difícil que igualen los de la promoción inmobiliaria, que están en en torno al 15% anual.
Las previsiones apuntan a que la inversión inmobiliaria va alcanzar un nuevo récord este año: 15.000 millones de euros en España, según BNP Paribas Real Estate. Con la economía pendiente de las alzas de tipos de interés, la inflación y las consecuencias de la guerra en Ucrania, los inversores buscan tranquilidad. Los inmuebles son un tipo de activo que, tradicionalmente, cumplen esa función, como recuerda Diego Bestard, CEO de Urbanitae. Hasta la fecha hemos oído hablar de la pujanza de subsectores como el logístico o el living, pero las fincas rústicas están en máximos desde 2007. "Somos una plataforma oportunista y buscamos que el binomio rentabilidad-riesgo sea adecuado –explica Bestard, quien no descarta financiar oportunidades en este sector–. Ya hemos hecho cambios de uso anteriormente y estaremos atentos". Urbanitae viene de cerrar un mes histórico: cinco proyectos, uno de ellos con la prestigiosa Inmobiliaria Espacio, que suman un valor cercano a los 10 millones de euros. "El récord anterior de financiación en un mes rondaba los cinco millones, también de Urbanitae", lo que hace más meritorio el logro. Urbanitae, que abre un proyecto de financiación en la zona de Embajadores, en Madrid, esta tarde, se plantea salir fuera de España en 2023 con la implantación de la nueva normativa europea sobre crowdfunding.