Temporada 3
2022 ha sido un año histórico para la inversión inmobiliaria en España, con cifras récord. Surge la pregunta: ¿qué pasará en 2023? "No nos gusta hacer predicciones. Pero es verdad que, en 2023, lo lógico es que se enfríe un poco ese crecimiento", explica Diego Bestard. "Todo apunta a que el ritmo de ventas se va a moderar bastante no solo por la subida de los tipos de interés, sino también por que el ritmo de ventas que teníamos era muy elevado tanto en el 21 como en el 22", apunta el CEO de Urbanitae. Uno de los sectores que estaría llamado a despuntar es el de la construcción residencial orientada al alquiler. "Es muy probable que a lo largo de 2023 publiquemos algún proyecto de este tipo", afirma Bestard.
El Índice de Actividad de la Construcción (IAC) ha entrado en terreno negativo en España. Aunque la perspectiva en nuestro país es mejor que en el resto de Europa, ¿es preocupante este dato? Depende para quién. "En Urbanitae, la selección de proyectos tiene un sesgo oportunista –explica José María Gómez-Acebo–, es decir, seleccionamos proyectos que, por sus características ofrecen seguridad en cuanto a un nivel elevado de preventas, una ubicación atractiva, unos costes controlados y un plan de negocio sólido con un promotor de primer nivel". El director de Clientes Institucionales de Urbanitae considera que, aunque el sector "no va a ir tan bien como en 2022, no se va a parar": la clave es encontrar oportunidades con cimientos sólidos.
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2022 será recordado por los inversores de medio mundo, pero no para bien. En medio de la volatilidad, casi todas las clases de activos se han devaluado. Las startups y las empresas tecnológicas han sufrido especialmente. Las noticias sobre despidos reseñables en compañías como Meta, la matriz de Facebook, y el caos de Twitter son indicativas. "El proptech no ha sido ajeno a esto –apunta Diego Bestard, CEO de Urbanitae–, pero es verdad que el proptech ha sido mucho más resiliente que muchas otras empresas, incluidas las fintech, que hasta hace poquito y en los 3-4 años han sido la joya de la corona en el mundo estartapero".
La falta de stock apunta a que en 2023 será un poco más difícil todavía vivir de alquiler, sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona. En consecuencia, podría ser un año excelente para el build to rent, la construcción residencial destinada al arrendamiento. Por desgracia, existen "medidas políticas que bloquean el aumento del alquiler", explica José María Gómez-Acebo. Para el director de Clientes Institucionales de Urbanitae, la subida de los tipos de interés y los topes a los alquileres frenan la rentabilidad del build to rent en nuestro país.
Acaba 2022 y el mercado residencial sigue al alza. Los precios de la vivienda no han dejado de crecer en España. Surge la pregunta: ¿está sano el sector inmobiliario español? El encarecimiento obedece a tres factores principales, según José María Gómez-Acebo. "En primer lugar, los costes están subiendo. Los costes de materiales tuvieron una subida muy fuerte en la segunda mitad del año que ahora se ha moderado, y ello está repercutiendo en los precios de venta. Y también han subido los costes de financiación para los promotores inmobiliarios", explica el director de Clientes Institucionales de Urbanitae. A ello se añade la escasez de la oferta de obra nueva, que irá a más en los próximos meses.
La incertidumbre es enemiga del emprendimiento... Las dudas sobre el contexto han motivado que la financiación a startups se haya reducido drásticamente en los últimos meses. Este descenso ha sido evidente en el caso de las empresas tecnológicas. Pero, igual que los galos en los libros de Goscinny y Uderzo, hay un reducto que resiste: el proptech. Dos empresas, Uquio y Rive, ponen de manifiesto que las dificultades están para ser superadas.
El último estudio de Servihabitat concluye que la oferta de vivienda en alquiler ha caído un 50% en los últimos dos años. Son datos preocupantes que tal vez sí ameriten hablar de crisis. "Sin lugar a dudas", afirma Diego Bestard. "Ahora se está hablando mucho de la crisis que viene, de la incertidumbre económica y también de una posible crisis inmobiliaria. Pero la crisis inmobiliaria que se vive en España es la inversa: la falta de oferta", explica el CEO de Urbanitae. Es cabalmente esta situación diferencial de España la que motiva que el apetito inversor por el inmobiliario siga muy activo en nuestro país.
Pese a las noticias sobre su ralentización, el sector inmobiliario no desfallece. Entre otras razones, por la tensión en el mercado del alquiler. Faltan 2,5 millones de viviendas en España y, por cada una que sale en régimen de arrendamiento, aparecen 10 demandantes. "Hay más demanda estructural que la obra que se construye cada año", señala Diego Bestard. "Desde hace ya bastantes años estamos por debajo de las 100.000 viviendas anuales", recuerda el CEO de Urbanitae. Un estrechamiento de la oferta que hace que sea muy complicado acceder a un piso de alquiler en ciudades como Madrid.
La sostenibilidad, la escasez de suelo y el encarecimiento de la financiación son algunos de los desafíos que afrontará el sector inmobiliario en España en los próximos doce meses. Para obtener una perspectiva completa de las previsiones del sector durante 2023, Radio Intereconomía sondea a seis expertos. Son Diego Bestard, CEO de Urbanitae; Álvaro de la Haza, vicepresidente ejecutivo de Cosentino; Carolina Roca, presidenta de Asprima; David García, director de Operaciones de Checktobuild; Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, y Silvia Hermosilla, directora comercial de Loom.